Le DPE collectif (diagnostic de performance énergétique collectif) vise à évaluer la performance énergétique d’un bâtiment dans son ensemble. Lorsqu’un immeuble est détenu par un seul propriétaire (on parle souvent d’immeuble en monopropriété), la question revient souvent : le DPE collectif est-il obligatoire, ou faut-il plutôt réaliser des DPE « par logement » ? Voici les règles à connaître, les cas pratiques et les bons réflexes pour rester conforme, sans surinterpréter les obligations.
1) Monopropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
Un immeuble en monopropriété est un bâtiment (ou un ensemble immobilier) détenu par un propriétaire unique (personne physique ou morale), par opposition à une copropriété composée de plusieurs copropriétaires.
Cette distinction est importante, car certaines obligations (assemblée générale, votes, documents de copropriété, etc.) ne s’appliquent pas de la même manière. En revanche, du point de vue énergétique, l’administration raisonne souvent à l’échelle du bâtiment et de son usage (habitation, mixte…), pas uniquement à l’échelle du mode de détention.
2) Le DPE collectif est-il obligatoire pour un immeuble en monopropriété ?
En pratique, le DPE collectif est principalement conçu et imposé dans le cadre des immeubles en copropriété (logique « bâtiment » géré collectivement). Pour un immeuble en monopropriété, la situation est plus nuancée :
- Si l’immeuble n’est pas en copropriété, l’obligation « DPE collectif copropriété » au sens strict n’est généralement pas celle qui s’applique en premier.
- En revanche, vous pouvez être tenu de produire un DPE dans d’autres situations (par exemple vente ou location) et, selon la configuration, ce DPE peut être établi au logement (DPE individuel) plutôt qu’au bâtiment.
Point de vigilance : la réglementation évolue et certains textes visent le bâtiment (notamment pour la planification de travaux). En cas de doute, il est prudent de vérifier la situation exacte (usage, nombre de lots, existence d’une mise en copropriété, type de chauffage, permis, etc.) et de demander confirmation à un professionnel habilité ou à votre conseil.
3) Dans quels cas un DPE est-il quand même requis en monopropriété ?
Même sans obligation de DPE collectif « copropriété », un immeuble en monopropriété peut être concerné par des obligations de DPE, notamment :
Vente
Lors de la vente d’un bien (appartement, maison, parfois immeuble entier), un DPE valide est généralement requis dans le dossier de diagnostic technique, selon les cas prévus par la réglementation.
Location
En cas de mise en location d’un logement, un DPE valide est également en principe requis. Dans un immeuble en monopropriété comprenant plusieurs logements, cela conduit fréquemment à réaliser un DPE par logement (selon la façon dont les lots sont identifiés et loués).
Immeuble entier loué ou vendu en bloc
Si l’immeuble est cédé en bloc ou loué selon un schéma particulier, la question du périmètre du diagnostic (logement vs bâtiment) mérite d’être posée au diagnostiqueur. Le choix dépend notamment de la consistance du bien, des systèmes énergétiques et de la manière dont il est décrit dans les actes.
4) DPE individuel vs DPE collectif : comment choisir la bonne approche ?
Le bon « format » dépend moins du mot monopropriété que de la réalité technique et juridique du bien.
| Situation fréquente | Approche de DPE souvent utilisée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Plusieurs appartements loués séparément | DPE par logement | Chaque lot loué doit disposer d’un DPE utilisable pour le bail/annonces |
| Immeuble vendu en bloc | Selon configuration : DPE du bâtiment ou DPE des lots | Le périmètre dépend de l’objet de la vente et des systèmes (chauffage, ECS…) |
| Bâtiment avec installations communes marquées | Analyse « immeuble » parfois pertinente | Pour avoir une vision globale (cohérence des travaux, consommations, enveloppe) |
À noter : réaliser un diagnostic « global » peut être utile pour prioriser des travaux, mais il ne remplace pas forcément les diagnostics attendus pour une vente ou une location de lots, selon votre cas.