Depuis l’entrée en vigueur progressive des règles liées à la performance énergétique des logements, de nombreux propriétaires s’interrogent : les « passoires thermiques » (logements classés F ou G au DPE) sont-elles soumises à une obligation d’audit énergétique lorsqu’elles se situent en copropriété ? La réponse dépend surtout de ce qui est vendu (un lot ou un immeuble entier) et du type de procédure applicable (audit réglementaire, DPE collectif, DTG, etc.). Voici une mise au point claire pour comprendre ce qui s’applique réellement aux copropriétés.
1) Audit énergétique « passoire thermique » : de quoi parle-t-on exactement ?
L’expression « obligation d’audit énergétique des passoires thermiques » renvoie, dans le langage courant, à l’audit énergétique réglementaire exigé dans certains cas lors d’une vente. Cet audit ne doit pas être confondu avec :
- le DPE (diagnostic de performance énergétique), document standardisé qui classe le logement ;
- le DPE collectif (à l’échelle de l’immeuble en copropriété, quand il est requis) ;
- le DTG (diagnostic technique global), qui peut inclure un volet énergétique ;
- les audits/études réalisés volontairement pour préparer des travaux (sans obligation liée à la vente).
En pratique, lorsque l’on parle d’« audit obligatoire des passoires », il s’agit généralement de l’audit demandé au moment de vendre un bien énergivore, selon les textes en vigueur et leur calendrier d’application.
2) Les copropriétés sont-elles concernées par l’audit obligatoire lors de la vente ?
Oui, potentiellement — mais pas « la copropriété » en tant qu’entité, plutôt le lot mis en vente.
Si un propriétaire vend un appartement (lot de copropriété) qui est une passoire énergétique au sens du DPE, la question est : l’audit énergétique réglementaire fait-il partie des documents à fournir à l’acquéreur ?
La réponse dépend notamment :
- de la classe DPE du lot (et des règles applicables à la date de signature) ;
- du type de vente (certaines situations particulières peuvent avoir des règles spécifiques) ;
- des exceptions prévues par les textes (à vérifier au cas par cas).
Autrement dit : la présence d’une copropriété n’exonère pas automatiquement de l’audit, mais l’audit ne porte pas sur « l’immeuble entier » comme le ferait un DPE collectif. Il est généralement rattaché au lot vendu (appartement), même si une partie des travaux recommandés concerne de fait des parties communes (isolation par l’extérieur, toiture, chaufferie collective, etc.).
3) Lot en copropriété vs immeuble entier : une distinction déterminante
La confusion vient souvent de là. On distingue :
- La vente d’un lot en copropriété (un appartement) : le vendeur fournit les diagnostics et documents obligatoires attachés au lot.
- La vente d’un immeuble entier (monopropriété ou immeuble détenu par un seul propriétaire) : les obligations peuvent être abordées différemment, et l’audit peut concerner l’ensemble.
En copropriété, l’audit demandé lors d’une vente porte sur le logement et propose un parcours de travaux. Cependant, les recommandations peuvent inclure :
- des actions privatives (ex. ventilation, menuiseries si privatives, régulation) ;
- des actions sur les parties communes (ex. isolation de façade, toiture, chauffage collectif).
Point important : un copropriétaire ne peut pas, seul, décider de travaux sur les parties communes. L’audit peut donc recommander des actions dont la réalisation dépend d’un vote en assemblée générale.
4) Et pour la copropriété elle-même : DPE collectif, DTG, audit global… quelles obligations ?
Indépendamment de la vente d’un lot, certaines copropriétés peuvent être soumises à des obligations de diagnostic à l’échelle de l’immeuble (par exemple un DPE collectif ou un DTG avec volet énergétique), selon leur profil et la réglementation applicable.
Ces dispositifs n’ont pas exactement le même objectif :
- DPE collectif : vise à caractériser la performance énergétique de l’immeuble et à donner un cadre de lecture commun.
- DTG : vise l’état global de l’immeuble (technique, entretien, pistes de travaux), et peut intégrer l’énergie.
- Audit/étude énergétique d’immeuble (hors vente) : démarche souvent choisie pour construire un plan de travaux cohérent (notamment en présence de chauffage collectif).
Attention : le calendrier et les immeubles concernés peuvent évoluer. Le plus sûr est de vérifier la situation précise de votre copropriété (nombre de lots, année de construction, équipements collectifs, décisions déjà votées, etc.) et de s’appuyer sur des sources officielles ou des professionnels qualifiés.