Est-il interdit de vendre une passoire énergétique ?
Non, en France, il n’existe pas d’interdiction générale et absolue de vendre un logement qualifié de « passoire énergétique ». En revanche, la vente est encadrée par des obligations d’information (notamment via le DPE) et par des règles qui évoluent, en particulier sur la location. Cette FAQ fait le point, de manière claire, sur ce qui est autorisé, ce qui est obligatoire, et les points de vigilance pour vendre en toute conformité.
1) Que signifie « passoire énergétique » au regard des règles ?
Le terme « passoire énergétique » désigne généralement un logement dont la performance énergétique est faible, telle qu’évaluée par le DPE (diagnostic de performance énergétique). Dans le langage courant, on vise le plus souvent les logements classés F ou G au DPE.
À retenir : cette qualification est liée à un document réglementé (le DPE) et peut avoir des conséquences pratiques (valeur, négociation, attractivité), mais elle ne crée pas, à elle seule, une interdiction automatique de vente.
2) La vente est-elle interdite si le logement est F ou G ?
Non. À ce jour, la réglementation vise surtout à renforcer l’information de l’acheteur et à encadrer progressivement la mise en location des logements les moins performants.
En pratique, vous pouvez vendre un logement classé F ou G, sous réserve de respecter les obligations usuelles d’une vente immobilière, dont :
- la remise d’un DPE valide (et des autres diagnostics requis selon le bien) ;
- une annonce conforme (avec les informations DPE à afficher) ;
- une information loyale de l’acquéreur sur l’état du bien.
3) Quelles obligations spécifiques s’appliquent lors de la vente ?
Le DPE : incontournable dans la majorité des ventes
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique transmis à l’acquéreur. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et être valide au moment de la transaction. Il sert notamment à :
- informer sur la consommation d’énergie et l’impact climat ;
- éclairer l’acheteur sur les travaux potentiels et les usages ;
- structurer la négociation (sans imposer automatiquement des travaux au vendeur).
Annonce immobilière : affichages et mentions
Les annonces de vente doivent comporter des informations liées au DPE. Le non-respect de ces obligations peut exposer à des risques (annonce non conforme, demande de correction, litige), d’où l’intérêt de vérifier les mentions avant publication.
Audit énergétique : dans certains cas, un document en plus
Pour certaines ventes de logements très énergivores, la réglementation prévoit un audit énergétique en complément du DPE. Cet audit vise à proposer des scénarios de travaux. Les règles d’application dépendent notamment :
- du type de bien (par exemple maison individuelle vs copropriété) ;
- du niveau de performance énergétique ;
- du calendrier réglementaire en vigueur.
Point de vigilance : ces obligations ont évolué ces dernières années. En cas de doute, vérifiez la situation de votre bien (type, DPE, date de mise en vente) avec un professionnel (notaire, diagnostiqueur) ou via une ressource fiable.
4) Vendre vs louer : ne pas confondre les règles
La confusion vient souvent du fait que les restrictions les plus marquantes concernent la location : certaines locations de logements très énergivores sont progressivement restreintes, avec des exigences de performance minimale et des limitations (selon les cas) sur la mise en location.
La vente, elle, demeure possible, mais elle s’accompagne d’un principe clé : l’acheteur doit être clairement informé de la performance énergétique du logement et, le cas échéant, de recommandations de travaux.
5) Quels risques si l’information est incomplète ou trompeuse ?
La vente d’une passoire énergétique n’est pas interdite, mais la transaction peut devenir risquée si le vendeur (ou l’annonceur) ne respecte pas ses obligations d’information.
Exemples de situations problématiques :
- DPE manquant ou non transmis dans les délais usuels ;
- annonce ne mentionnant pas correctement les informations énergétiques requises ;
- présentation ambiguë du logement (par exemple, minimiser un défaut connu pouvant influencer le consentement de l’acheteur).
En cas de litige, l’acheteur peut tenter d’obtenir réparation selon le contexte (erreur, défaut d’information, etc.). D’où l’intérêt de documenter et de transmettre un dossier complet, et de s’appuyer sur des professionnels.
6) Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Ce n’est pas systématiquement obligatoire pour vendre. En revanche, faire des travaux peut :
- améliorer l’attractivité du bien ;
- réduire les marges de négociation sur le prix ;
- faciliter la projection de l’acheteur et la compréhension des coûts futurs.