Lorsqu’un immeuble appartient à un seul propriétaire (on parle d’immeuble en monopropriété), les obligations en matière de performance énergétique peuvent sembler plus simples que dans une copropriété… mais elles existent bel et bien. Entre audit énergétique, DPE et règles liées à la mise en location ou à la vente, il est utile de clarifier ce qui est obligatoire, dans quels cas, et avec quelles conséquences.
1) Monopropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
Un immeuble en monopropriété est un bâtiment (souvent composé de plusieurs logements) détenu par un seul propriétaire. Il ne s’agit donc pas d’une copropriété avec syndic et assemblées générales.
Important : le fait d’être en monopropriété ne dispense pas automatiquement des obligations énergétiques. Les règles s’appliquent selon la situation : vente, mise en location, type de bâtiment et classe énergétique.
2) Audit énergétique : dans quels cas est-il obligatoire en monopropriété ?
L’audit énergétique réglementaire peut être obligatoire en cas de vente de certains biens immobiliers, notamment lorsque le bien est classé F ou G au DPE (et selon l’évolution du calendrier réglementaire).
Pour un immeuble en monopropriété, la question se pose surtout si vous vendez :
- un immeuble entier (bâtiment),
- ou un bien (maison ou lot) concerné par l’obligation d’audit.
En pratique, l’obligation dépend de la qualification du bien au regard des textes (ex. bâtiment à usage d’habitation, nombre de logements, DPE, etc.) et du cadre de la transaction. Les règles pouvant évoluer, il est recommandé de vérifier le cas exact auprès d’un professionnel habilité (diagnostiqueur/auditeur) au moment de la vente.
3) Audit énergétique vs DPE : quelles différences ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) et l’audit énergétique ne sont pas interchangeables.
| Point comparé | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objectif | Évaluer la performance énergétique et climatique | Proposer un parcours de travaux pour améliorer la performance |
| Caractère obligatoire | Souvent obligatoire en vente/location | Obligatoire dans certains cas, notamment liés à la vente et au classement DPE |
| Contenu | Étiquette énergie/climat, consommations estimées | Scénarios de travaux, estimations, priorisation (selon méthodologie) |
À retenir : le DPE est souvent le point de départ. L’audit peut être exigé ensuite selon le niveau de performance (F/G…) et le type d’opération (ex. vente).
4) Si je ne vends pas : l’audit est-il obligatoire ?
Hors vente, l’audit énergétique réglementaire n’est pas systématiquement obligatoire pour un immeuble en monopropriété. En revanche, d’autres règles peuvent s’appliquer :
- En location : des restrictions progressives existent concernant les logements les plus énergivores (souvent appelés « passoires énergétiques »). Selon la situation, des obligations peuvent porter sur le niveau de performance et sur l’information du locataire.
- En rénovation : certaines aides ou certains dispositifs peuvent exiger des justificatifs (diagnostics, études, devis) ou encourager une approche structurée des travaux.
Bon réflexe : même lorsque l’audit n’est pas imposé, il peut être utile pour planifier des travaux, hiérarchiser les postes (chauffage, isolation, ventilation) et éviter des investissements peu efficaces.
5) Immeuble entier ou logements séparés : qu’est-ce qui change ?
En monopropriété, on rencontre deux situations courantes :
- Vente de l’immeuble en bloc : l’analyse se fait souvent à l’échelle du bâtiment, avec des impacts potentiels sur les obligations documentaires à fournir à l’acquéreur.
- Vente d’un logement (ex. création de lots et vente « à la découpe ») : les règles peuvent s’apprécier par logement, avec les diagnostics à produire pour le lot concerné.
Comme les modalités exactes dépendent du montage (division, destination, documents existants, DPE disponibles), il est conseillé de valider le périmètre avec un diagnostiqueur/auditeur avant de lancer la mise en vente.